Kasım 2014 Kanun Değişiklikleri, Tebliğler ve Yönetmelikler

Genç MİAD Hukuk Komitesi Başkanı Avukat Ilgın Sinan Tarafından Hazırlanan; 2014 Kasım Ayı İçerisinde Yapılan Kanun Değişiklikleri, Tebliğler, Yönetmelikler aşağıdaki gibi yer almıştır:

Şirketlerde Sınırlı Yetki Verilmesine İlişkin İç Yönerge

Son günlerde Şirketlerimizde en çok sancı oluşturan konulardan birisi; Şirketler nezdinde sınırlı oranda temsil ve ilzama yetkili olanların atanması konusudur.

6102 Türk Ticaret Kanunu’nun (“Kanun” veya “TTK”) 367., 371. ve 629. maddelerine göre şirketlerde sınırlı yetkiye ilişkin iç yönerge uygulaması aşağıda anlatıldığı gibi hayata geçirilmektedir.

Limited Şirketler Genel Kurul Kararı ile Anonim Şirketler ise Yönetim Kurulu Kararı ile kendilerini münferiden veya müştereken temsil edeceklerin yetkilerini belirleyebilirler. Ancak temsile ilişkin konular veya para yönünden yapılacak sınırlama ile atanacak yetkililer, kanunun deyimiyle “temsile yetkili olmayan yönetim kurulu üyelerini veya şirkete hizmet akdi ile bağlı olanları, sınırlı yetkiye sahip ticari vekil veya diğer tacir yardımcıları, mutlaka TTK 367’de bahsi geçen ve yetki sınırının belirlenmiş olduğu bir iç yönergenin noter onaylı suretinin tescil ve ilan edilmesi sonrasında atanabilecektir. İç yönergenin amacı şirketin yönetimini düzenleyen ve özellikle kimin kime bağlı ve bilgi sunmakla yükümlü olduğunu belirlemektedir. Ayrıca 367. Madde gereğince yönetim kurulu, istem üzerine pay sahiplerini ve korunmaya değer menfaatlerini ikna edici bir biçimde ortaya koyan alacaklıları, bu iç yönerge hakkında, yazılı olarak bilgilendirmek zorundadır. Hatta günümüzde yeni yeni oturmaya başlayan uygulamada bazı ticaret sicil müdürlükleri, Yönetim konularının ayrı Temsil konularının ayrı yönerge ile düzenlenmesini öngörmektedir. Ancak kanımızca, Yönetim Kurulu’nun 2 önemli görevi olan yönetim ve temsil görevlerinin aynı yönergede düzenlenmesi gerekli ve yeterli olacaktır.

Anonim şirketlerde yönetim kurulunun yetki devrine ilişkin iç yönerge düzenleyebilmesi için esas sözleşmede yönetim kuruluna bu yetkiyi veren bir hüküm bulunması gerekmektedir. Eğer esas sözleşmede böyle bir hüküm yer almıyorsa öncelikle olağan veya olağanüstü genel kurul yoluyla esas sözleşmede değişiklik yapılarak bu değişiklik tescil ve ilan ettirilmelidir.

Temsil yetkisinin sınırlandırılması açısından temsil yetkisinin sadece merkezin veya bir şubenin işlerine özgülendiğine veya birlikte kullanılmasına ilişkin tescil ve ilan edilen sınırlamalar geçerlidir. Ancak bu haller dışındaki sınırlamalar iyiniyetli üçüncü kişiler açısından sonuç doğurmaz ve şirket temsilcinin yapmış olduğu bu işlemden sorumlu olur.

Sınırlı yetki çerçevesini belirleyen bu iç yönerge anonim şirketlerde yönetim kurulunun limited şirketlerde ise genel kurulun kararının ekinde yer almalı ve tarih ile sayısı noterce onaylanacak bu iç yönerge daha sonra tescil ve ilan ettirilmelidir.

Son olarak iç yönergenin içeriğinde, yalnızca imza grupları ve yetki çerçevesi gibi hususlar yer almalıdır. Belirlenen yetkilere atanan kişilerin isimleri asla yer almamalıdır.

Buna karşılık belirlenen yetkilere atanan kişilerin isimleri ve T.C. kimlik numaraları söz konusu iç yönergenin tarih ve sayısına atıf yapılarak anonim şirketlerde yönetim kurulu kararı, limited şirketlerde ise genel kurul kararı ile belirlenecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA GENEL BAKIŞ

Kentsel Dönüşüm hakkında uygulanmakta olan sistem, riskli yapıları ilgilendirmekte olup bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” (“6306 s. Kanun”) çıkarılmıştır. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi, ilgili yasa hükümlerine göre belirlenmektedir.

Kanunun 1. maddesinde bu kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu hükme bağlanmıştır. Maddeden de açıkça anlaşıldığı üzere; Kentsel Dönüşümün uygulama alanı a) afet riski altındaki alanlar ve b)bu alanlar dışında olan ancak afet riski taşıyan yapılardır.

Afet riski altındaki alanlar; Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık2 veya İdare3 tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanlardır. Bu açıklamadan da anlaşılacağı üzere, bu alanlar maliklerin başvurusuna ihtiyaç olmaksızın İdare tarafından riskli alan olarak kararlaştırılmış alanlardır.

Afet riski altındaki alanlar dışındaki riskli yapılar ise; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen binalardır. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır.

6306 sayılı Kanun’un 3. Maddesinde de belirtildiği üzere “riskli alanların tespiti” masrafları kendilerine ait olmak üzere, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit yaptırılmaktadır. Bakanlık da riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerden isteyebilmektedir. Süresi içerisinde tespit yapılmadığı takdirde, tespit Bakanlıkça veya İdarece yapılır. Bu şekilde yapılan tespitlere 15 gün içerisinde itiraz edebilme hakkı vardır.

Binanın risk tespitinin yapılması için maliklerden birinin müracaatı yeterli sayılacaktır. Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlık, İdare, Bakanlıkça lisanslandırılan: Kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 9/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, tarafından tespit edilir.

Yapılar, bu kurum veya kuruluş tarafından incelenerek risk tespit raporu tanzim edilir ve hazırlanan rapor incelenmek üzere 7 gün içinde Belediyeye gönderilir. Belediye raporları inceler; raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir.

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyen diğer malikler hakkında Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacaktır.

 

Bakanlık birimlerince yapılacak risk tespitlerinde kullanılacak fiyatlar şu şekildedir; Bina Büyüklüğü Sabit Fiyat m2 birim fiyatı

500 m2’ye kadar:2.25 TL

500 ile 1.000 m2 arası:1.125,00 TL-1,75 TL

1.000 m2’den büyük 2.000,00 TL-1,00 TL

 

Örnek 1: 400 m2 bir bina için:400x2.25=900,00 TL

Örnek 2: 750 m2 bir bina için:1.125,00 + (750-500) x 1.75= 1.562,50 TL

Örnek 3:1.500 m2 bir bina için:2.000,00+ (1500-1000) x 1,00=2.500,00 TL

 

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne işlenir. İlgili tapu müdürlüğü tapu kütüğüne işlenen belirtmelere ilgili olarak aynî ve şahsî hak sahiplerine tebligat yapar. Bu tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe4 dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilir. Yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir. Tebligatta ek olarak, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği de belirtilir.

Riskli bina tespitine yapılan itirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir. Yapılan inceleme sonucu yapının risksiz bulunması suretiyle itirazın kabul edilmesi halinde, Müdürlükçe ilgili Belediyesine ve tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yapı üzerindeki riskli yapı belirtmesi kaldırılır. Yapılan inceleme sonucunda itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde yıkım sürecine girilir.

Yapı maliklerinin müracaatı üzerine, idare tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir. Yıkım ruhsatı; “yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden” diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir, yıktırılmamış ise 30 güne kadar ek süre verilir ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir. Bakanlık veya idare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir. Tapu Müdürlüğü yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa/İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

Riskli bina üzerinde ipotek var ise Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edilir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmez. İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.

Riskli binaların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlar malikler tarafından değerlendirilir. Yapılacak uygulamalara maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Bu çoğunluğa katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerlerinden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma yoluyla satılır. Paydaşlara satış olmaz ise bu paylar Bakanlıkça satın alınacak ve çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda değerlendirilir.

Kat Malikleri kurulunun tarafından yapılan toplantıda, yürütülecek uygulamalar hakkında, bütün maliklerce oybirliği sağlanamadığı takdirde, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek, oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Bu usule göre oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş (15) gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli

Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında yasanın aradığı denklik kat mülkiyeti kurulurken gereği gibi gözetilmemiş olması durumunda, sonradan ilave edilen veya genişletilen katlar dolayısıyla da pay oranlarının yeniden tespiti gerekebilir. Bütün bu hallerde “denkleştirme” veya “arsa paylarının düzeltilmesi” davaları açılabilir. Arsa payı değişikliği veya düzeltilmesi talebi ile açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Bu davalar, ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Eğer kat mülkiyeti mahkeme kararı ile kurulmuş ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 303’üncü maddesi uyarınca kesin hüküm teşkil etmesi nedeniyle, arsa payının yanlışlığı nedeniyle dava açılamaz.

Ayrıca Anayasa’nın 125. Maddesinde İdarenin her türlü işlemine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtilmiştir. Ancak 6303 sayılı kanunun 6. maddesinin 9. fıkrasına göre : «Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

Riskli alanlarda;

a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veyahut riskli binalarda yaşayan vatandaşlara talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak veyahut bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği sağlanacaktır. Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

Riskli alanlarda Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından değil de vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir. Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin ön şartı ise riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

Ayrıca eklemek gerekir ki; riskli yapı olan binanın yıkılması sonrasında arsanın satılmasına karar verilmesi halinde öncelikle satışın Bakanlığa yapılması şartı bulunmaktadır. Bir parselde birden fazla yapı var ve hepsi riskl

Diğer Haberler