KENT MERKEZLERİ NASIL DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR?

Marmara Depremi’nin üzerinden 15 yıl geçmesine rağmen hala Türkiye’de 14 milyon, İstanbul’da ise 2 milyon konut doğal afetlere karşı güçlendirilmek için yıkılıp yeniden yapılmayı bekliyor. Bugüne kadar pek çok bölgede kentsel dönüşüm adı altında projeler yapıldı ama söz konusu projeler konut sayısı ve alan büyüklüğü olarak ihtiyacı karşılamaktan oldukça uzak. Bu da kentsel dönüşüm politikalarının yeniden gözden geçirilmesini gerekli kılıyor.

Özellikle kent merkezlerinin dönüşümünde yüksekliğin korunması gibi kimi sorunların da aşılması gerekiyor. Kentsel dönüşümün devlet eliyle, kat yükseklikleri korunarak, yerinde dönüşüm olarak yapılması gündemde. Ancak bu formülün sağlıklı işleyebilmesi özel sektörün devreye girmesi ve tapu takası-transferinin gerçekleştirilmesiyle mümkün olur.

 

Kent Merkezlerinin Değeri İki Kat Artar

sehir-planlamaÖncelikle İstanbul’da mevcut imar yoğunlukları bu formülün hayata geçmesini zorlaştırıyor. Merkezde 5-6 katlı, bitişik nizam binaların olduğu yerlerde 4-5 emsal yoğunluğu ile yerinde dönüşümü gerçekleştirmek zor. Buralarda fiziki ve ekonomik olarak ömrünü dolduran binaları yıkarak dönüşümü başarmak istiyorsak, kentin çeperlerinde transfer noktaları oluşturulması gerekiyor. Böylece devlet ya da özel sektör, dönüşüm bölgesinde yaşayanlardan tapusunu verenlere, yaşamaya hazır haldeki bu transfer noktalarındaki projelerden tapu vermeli.

Türk insanı dokunduğuna ve gördüğüne inanır. Bu nedenle dönüşüme ikna edilebilmeleri için onlara eski konutlarını verdiklerinde alacakları konutun gösterilmesi yerinde olacaktır.  Örneğin Kayabaşı bölgesi başlangıçta standardı yüksek sosyal konutlardan oluşan böyle bir transfer merkezi olarak planlanmıştı.  Ancak sonradan farklı kaygılar ve hasılat paylaşımı modeli nedeniyle bu plana uyulamadı.

 

Bölgesinde Kalmak İsteyene de Ayrı Formül

Kentsel dönüşüme tabii bölgelerde yeni evini aynı yerden isteyenler de olacaktır. Onlara da değer artış yöntemine göre farkını ödemeleri kaydıyla dönüşüm bölgesinden ev verilmeli. Çünkü dönüşüm gerçekleştiğinde daha sağlıklı, güvenli, sosyal donatıları olan bir yer haline gelerek gayrimenkul değeri de yükselecektir. Şu anda kent merkezinde metrekaresi 2 bin lira olan yerlerin değeri dönüşüm sonrası 4-5 bin lira seviyesine çıkacaktır.

 

Dönüşüm Sürecinin Vazgeçilmezi Uzlaşmadır

Dönüşüm sürecinin vazgeçilmez unsuru ise uzlaşmadır. Dönüşüm bölgelerinde yaşayan hak sahipleri ile yüzde 100 uzlaşı sağlayabilmek, sürecin hızlı ve sorunsuz gerçekleştirmesinin ön koşuludur. Biz İMPO İMAR olarak kendi bünyemizdeki İmpo Kentsel Dönüşüm departmanımızla yüzde 100 uzlaşma hedefiyle ve planlı yapılaşma ile yaşanabilir kentler oluşturmayı hedefliyoruz. Risk taşıyan çarpık kentleşmenin yoğun olduğu bölgelere özgü sonuç odaklı çözümler ve fonksiyonlar üretilmesinde ve yenilenmesinde izlenecek yolu tanımlamak adına master planlar gerçekleştiriyoruz. Bizim için kentsel dönüşüm birçok çalışma alanını kapsayan, disiplinli bir çalışmayı ve koordinasyonu temel alan bir süreçtir.

 

Toplum Olarak Dönüşümden Neyi Anlıyoruz?

Tabi bu noktada toplum olarak bugünlerde kentsel dönüşümden neyi anladığımızı da sorgulamamız gerekir. Çünkü boş alanlara, sahalara yeni binalar yapmak gerçek bir dönüşüm faaliyeti değildir. 

Dönüşüm derken eskimiş, yıkılacak, ekonomik ve fiziki ömrünü tamamlamış binaları alıp yenilemekten bahsetmeliyiz.  Ancak bunu sadece devlet eliyle gerçekleştirmeye kalkarsanız hem devlet bu işe yetişemez, hem de özel sektör biter.

TOKİ bugüne kadar ancak 500 bin konut yapabilmiş oysa İstanbul’un yıllık konut açığı 500 bin adet.  Dolayısıyla ekonominin lokomotifi olan bu işe özel sektörü çekmek,  bunun için de teşvikler vermek gerekir. 

Emsal artışı bir teşvik değil. Zaten sadece emsali artırarak dönüşüm gerçekleştiremezsiniz.  KDV gibi, malzeme teşviki gibi formüller geliştirmeliyiz. Bugün çok tartışılan hazine garantisini sadece yol ve köprüler için değil, kentsel dönüşüm için de düşünmeliyiz...

 

Hüseyin OFLAZ

İMPO İmar Planlama Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı- Şehir Plancısı

Diğer Bloglar